Villa Mandelieu
Les porteurs du projet
Deux porteurs aux profils complémentaires : pilotage technologique et ancrage local commercial.
Expérience dans l'immobilier
Immeuble de rapport 5 appartements + 2 commerces
Valeur locative +100 k€
Studio à Cannes en location courte durée
RP : appartement à Cannes refait à neuf
Travaux réalisés en propre
Plusieurs biens en gestion LCD
Pour propriétaires investisseurs
Caractéristiques actuelles
Villa de 296 m² sur 3 étages, dépendance (garage) de 59 m² au RDJ, terrain de 1 682 m² divisible.
Pourquoi ce bien est en vente
Séparation puis retraite. La femme du vendeur vit toujours dans le bien.
2 locations au RDJ (au black, non déclarées).
Un promoteur avait proposé un prix proche du nôtre mais avec un compromis de 12 mois — refusé par le vendeur.
Notre offre
6 mois de compromis
Offre encore non signée, compromis envisagé sous 30 jours.
Le vendeur a accepté la durée de 6 mois (au lieu des 12 du promoteur) en échange d'un prix proche.
Le secteur — Mandelieu Domaine du Grand Duc
Mandelieu-la-Napoule, station balnéaire de la Côte d'Azur entre Cannes et l'Estérel. Domaine résidentiel sur les hauteurs, population âgée et aisée. Marché tendu, forte demande secondaire et primaire.
Le PLU appliqué au projet
6 parkings nécessaires (2 par lot). Pas de mention d'aire de retournement.
5 m de la clôture, 15 % d'emprise au sol max, hauteur max R+1, 60 % d'espace vert obligatoire.
Vieux cahier des charges, zone résidentielle ancienne.
Pourquoi 2 duplex et non 3 appartements
Le RDJ ne peut pas devenir un appartement indépendant : cela ferait passer la villa en R+2, interdit par le PLU. Notre solution : diviser la maison en 2 duplex RDJ+RDC, et garder un appartement indépendant au 1er.
Le RDJ ne peut pas être un logement indépendant (limite R+1 du PLU).
2 duplex (RDJ + RDC raccordés), vendus en l'état sans modification administrative.
Espace technique : les acheteurs en font ce qui leur plaît.
Estimation des travaux
Estimation simplifiée pour l'étude financière. Devis détaillés en cours auprès des artisans du réseau.
20 000 € — tranchées, terrassement, portails.
40 000 € — électricité, plomberie, cloisons.
92 m² × 1 000 €/m² = 92 000 €.
152 000 €.
≈ 183 000 €.
Une opération maîtrisée, à forte valeur ajoutée.
Une maison de caractère du Domaine du Grand Duc, divisée en trois appartements et augmentée d'une extension. Un emplacement rare sur les hauteurs de Mandelieu, à dix minutes des plages.
Du prix de revient à la marge.
L'opération est structurée en SAS dédiée, soumise au régime fiscal MDB (article 1115 CGI pour les droits réduits, article 268 CGI pour la TVA sur marge). Aucun crédit bancaire — 100 % de l'apport est porté par les investisseurs Bastide Invest.
Trois scénarios financiers
Marge basse, moyenne et haute selon les hypothèses de prix de vente et de coûts travaux. La marge basse reste positive même dans le scénario dégradé.
Travaux : ×1.5
Portage : 18 mois
Travaux : ×1.2
Portage : 12 mois
Travaux : ×1.0
Portage : 6 mois
Sensibilité — Temps de portage × Prix de vente
| portage \ prix | 70 % | 80 % | 90 % | 95 % | 100 % | 105 % | 110 % |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 mois | -21,2 | -6,6 | 4,7 | 9,4 | 13,7 | 17,6 | 21,1 |
| 3 mois | -22,7 | -8,0 | 3,4 | 8,3 | 12,6 | 16,5 | 20,1 |
| 6 mois | -24,3 | -9,4 | 2,2 | 7,1 | 11,5 | 15,5 | 19,1 |
| 9 mois | -25,9 | -10,8 | 1,0 | 5,9 | 10,4 | 14,4 | 18,1 |
| 12 mois | -27,4 | -12,1 | -0,2 | 4,8 | 9,3 | 13,4 | 17,1 |
| 18 mois | -30,6 | -14,9 | -2,7 | 2,5 | 7,1 | 11,3 | 15,1 |
| 24 mois | -33,7 | -17,6 | -5,1 | 0,1 | 4,9 | 9,2 | 13,1 |
Sensibilité — Coût travaux × Prix de vente
| travaux \ prix | 70 % | 80 % | 90 % | 95 % | 100 % | 105 % | 110 % |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1,7 | -34,1 | -18,0 | -5,4 | -0,1 | 4,6 | 8,9 | 12,8 |
| 1,5 | -32,2 | -16,3 | -3,9 | 1,3 | 6,0 | 10,2 | 14,1 |
| 1,3 | -30,3 | -14,6 | -2,5 | 2,7 | 7,3 | 11,5 | 15,3 |
| 1,1 | -28,4 | -13,0 | -1,0 | 4,1 | 8,6 | 12,7 | 16,5 |
| 1,0 | -27,4 | -12,1 | -0,2 | 4,8 | 9,3 | 13,4 | 17,1 |
| 0,9 | -26,5 | -11,3 | 0,5 | 5,5 | 10,0 | 14,0 | 17,7 |
| 0,8 | -25,5 | -10,5 | 1,3 | 6,2 | 10,6 | 14,6 | 18,3 |
Sensibilité — Temps de portage × Coût travaux
| portage \ travaux | 1,7 | 1,5 | 1,3 | 1,1 | 1,0 | 0,9 | 0,8 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 mois | 9,3 | 10,6 | 11,8 | 13,1 | 13,7 | 14,3 | 14,9 |
| 3 mois | 8,1 | 9,4 | 10,7 | 12,0 | 12,6 | 13,2 | 13,9 |
| 6 mois | 7,0 | 8,3 | 9,6 | 10,8 | 11,5 | 12,1 | 12,8 |
| 9 mois | 5,8 | 7,1 | 8,4 | 9,7 | 10,4 | 11,0 | 11,7 |
| 12 mois | 4,6 | 6,0 | 7,3 | 8,6 | 9,3 | 10,0 | 10,6 |
| 18 mois | 2,3 | 3,6 | 5,0 | 6,4 | 7,1 | 7,8 | 8,5 |
| 24 mois | -0,1 | 1,3 | 2,8 | 4,2 | 4,9 | 5,6 | 6,3 |
Prix du secteur
Estimation Meilleur Agent : 5 800 €/m² pour un appartement dans le Domaine du Grand Duc. Moyenne Mandelieu : 5 000 €/m².
Analyse DVF — 51 biens analysés (2020–2025)
Analyse des ventes DVF dans un rayon élargi pour valider notre estimation au m².
| Type | m² | Terrain | Prix |
|---|---|---|---|
| Maison dans lotissement | 101 | 525 000 € | |
| Maison dans lotissement | 93 | 723 000 € | |
| Maison dans lotissement | 122 | 556 520 € | |
| Maison dans lotissement | 109 | 524 000 € | |
| Maison dans lotissement | 101 | 515 000 € | |
| Appartement | 76 | 415 000 € | |
| Appartement | 60 | 290 000 € | |
| Appartement | 74 | 334 000 € | |
| Appartement | 71 | 388 000 € | |
| Appartement | 100 | 736 600 € |
Sortie échelonnée des lots
Appartement 1ᵉʳ étage
Appartement RDC
Studio RDC
Terrain à bâtir
Planning de l'opération
Les chantiers démarrent en parallèle dès l'acte authentique. Les lots 2 et 3 sont mis en marché dès la signature du compromis, ce qui permet des sorties partielles avant la fin des travaux.
Nos demandes
Nous recherchons des associés pour le financement de l'apport et nous accompagner sur cette première opération.
Pilotage de l'opérationnel, des travaux, de la commercialisation, des relations administratives.
Financement bancaire + accompagnement administratif (rédaction et dépôt des DP).
Documents téléchargeables
Discutons de votre participation.
Apport à partir de 84 250 € · portage 12 mois. Réservé aux investisseurs qualifiés.